Prijs per vierkante meter: welke cijfers tellen echt?
De vraagprijs per vierkante meter is een startpunt, geen uitkomst. Vergelijk binnen één wijk, tussen straten die op loopafstand van elkaar liggen. In Rome lopen de verschillen per zone sterk uiteen: een appartement in Prati of het EUR-kwartier beweegt anders dan een pand in Ostiense of Portuense. Wie de opbouw van zulke buurtprofielen wil nalezen, vindt bij de gids over de Romeinse wijken een overzicht van prijs per vierkante meter, huurrendement en groeipotentieel per zone. Gebruik dat als kader, niet als eindantwoord.
Let op wat er in de prijs zit. Een vierkantemeterprijs zegt niets over de balkonoppervlakte, de kelder, de gemeenschappelijke kosten of de ligging op het zuiden. Vraag bij elk object naar de kadastrale oppervlakte en naar de werkelijke woonoppervlakte. Het verschil tussen die twee kan oplopen tot enkele vierkante meters, en dat verandert het rendement.
Hoe leest u de staat van onderhoud voordat u koopt?
De staat van onderhoud bepaalt of u rendement haalt of geld bijlegt. Loop het pand na op vier punten: dak en gevel, installaties, vocht en de indeling.
- Dak en gevel. Bij een appartement deelt u die kosten met de vereniging van eigenaren. Vraag de notulen van de laatste drie vergaderingen op en kijk of er een meerjarenonderhoudsplan ligt.
- Installaties. Elektra, verwarming en leidingen hebben een levensduur. Een keuring door een installateur kost weinig en voorkomt verrassingen.
- Vocht. Vraag naar eerdere lekkages en kijk zelf onder de vensterbanken, achter kasten en in de badkamer.
- Indeling. Een dragende muur verplaatsen is duur. Een niet-dragende wand is meestal een kwestie van dagen.
Zet de geschatte kosten op een rij en deel ze door het aantal jaren dat u het pand wilt aanhouden. Dat bedrag gaat van uw bruto huurinkomsten af. Zo ziet u of een goedkoop pand met veel achterstallig onderhoud echt goedkoper is.
Korte of lange verhuur: wat levert meer op?
Korte verhuur brengt per nacht meer op, lange verhuur brengt zekerheid. De vergelijking gaat mis als u alleen naar de nachtprijs kijkt.
Bij korte verhuur hoort u te rekenen met: leegstand tussen boekingen, schoonmaak en linnengoed, platformkosten, een beheerder als u niet in de stad woont, en de tijd die u zelf kwijt bent aan communicatie. In steden met veel toerisme kan dat oplopen tot een derde van de bruto-opbrengst.
Bij lange verhuur rekent u met: huurderswissels, huurachterstand, onderhoud tussen twee huurperiodes en de wettelijke opzegtermijnen. Daar staat tegenover dat een contract van drie tot vier jaar uw inkomen voorspelbaar maakt.
De vuistregel: vergelijk niet de bruto-opbrengst, maar de opbrengst per jaar na alle kosten, gedeeld door het geïnvesteerde bedrag. Wie beide scenario's naast elkaar zet, ziet vaak dat korte verhuur in het hoogseizoen wint en lange verhuur over twaalf maanden.
Welke belastingen en kosten drukken op het rendement?
In Italië hangt de belastingdruk af van het gekozen huurcontract. Bij een langdurig contract met een geregistreerde huurovereenkomst kan de verhuurder kiezen voor een vast tarief in plaats van het progressieve tarief. Voor een tweede woning gelden andere regels dan voor de eerste woning, en de lokale onroerendgoedbelasting komt daar bovenop.
Reken verder met:
- de jaarlijkse kosten van de vereniging van eigenaren;
- verzekering en eventueel beheer;
- onderhoud, gemiddeld één tot twee procent van de woningwaarde per jaar;
- de aankoopkosten zelf: registratiebelasting, notaris, kadaster en, bij een hypotheek, de kosten van de bank.
Tel die posten op en trek ze van de huur af. Wat overblijft is het bedrag waarmee u het rendement berekent. Een pand met een bruto-opbrengst van zes procent kan netto op drie procent uitkomen.
Hoe vergelijkt u twee woningen op hetzelfde budget?
Zet de cijfers in één tabel en werk van boven naar beneden.
- Aankoopprijs plus kosten. Niet de vraagprijs, maar het bedrag dat u werkelijk betaalt.
- Verwachte jaarhuur. Gebaseerd op vergelijkbare woningen in dezelfde straat, niet op de vraagprijs van de verhuurder.
- Leegstand. Reken met minimaal één maand per jaar bij lange verhuur, meer bij korte verhuur buiten het seizoen.
- Onderhoud. Een bedrag per jaar, niet een bedrag in het jaar dat u toevallig iets vervangt.
- Belasting en kosten. Het tarief dat op uw situatie van toepassing is.
Het pand met het hoogste netto bedrag per geïnvesteerde euro is niet automatisch het beste pand. Kijk ook naar de verkoopbaarheid: een woning in een wijk met veel aanbod verkoopt u later moeilijker dan een woning op een plek waar weinig te koop staat.
Wat betekent dit voor de aankoopbeslissing?
Een huurwoning koopt u op cijfers die u zelf kunt narekenen. Prijs per vierkante meter, staat van onderhoud en huurrendement vormen samen één som. Wie alleen naar de vraagprijs kijkt, koopt een gevoel. Wie de drie posten naast elkaar legt, koopt een berekening.
Neem de tijd voor het bezoek. Vraag naar de documenten van het gebouw, naar eerdere huurcontracten en naar de reden van verkoop. Loop op een doordeweekse dag door de buurt en kijk hoe het er 's avonds uitziet. Die indruk weegt mee in de verhuurbaarheid, ook al staat hij in geen enkele tabel.
Tot slot: laat de cijfers door een tweede paar ogen nakijken, een accountant of een makelaar die niet bij de verkoop betrokken is. Een half uur rekenwerk vooraf is goedkoper dan een jaar lang een pand dat net niet rendeert.
